成渝地区典型康养的市场格局与特征分析参考

我国老年人口规模大，老龄化速度快，养老需求结构正在从生存型向发展型转变。十四五期间，党中央把积极应对人口老龄化上升为国家战略，连续出台诸多养老产业的应对举措，助推养老市场进入全面加速布局阶段。

五大康养市场新格局，引领康养区域化快速发展。

我国康养市场发展与区域人口、经济、气候、消费、医疗、文化、环境、配套等资源特性密切相关，各区域性特征差异化鲜明。目前“京津冀、长三角、粤港澳、成渝、海南”等典型的康养区域市场加速发展。

图：中国典型康养区域市场格局与特征

来源：CRIC康养产业数据库、克而瑞漾美

成渝区域养老市场特征分析——

成渝区域是我国西部地区发展水平最高、发展潜力最大的城市群片区，定位为“具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地”。随着成渝地区双城经济建设加速，人才高频流动，经济高速融合的同时人员往来加强，也带来了两地养老需求的不断扩大。2020年成渝区域60岁以上老龄人口数量达2517.5万人，老龄化率达到了21.8%，位居全国首位，相较于长三角区域高出0.5个百分点，区域养老服务需求量级仅次于长三角区域。2020年成渝区域养老机构数量达3464个，供给养老床位39.8万张，区域机构养老床位缺口高达35.7万张，养老服务供需缺口仅次于长三角区域。“未富先老”的现状为区域的崛起增添未知，因此区域养老服务需进一步延伸，整合川渝养老资源，促进养老设施的共建共享，提升养老制度建设的协同度与养老服务及权益的便携性，将老龄化影响发展的压力转换为区域发展的新兴经济增长极。

1、成渝区域养老市场发展特征：保障联动，企业聚焦，森林康养。

特征1：区域养老保障联动发展，养老资源开放共享，体系管理互认互通。

基于成渝历史关系，早在2015年区域就开通了老人医保异地就医联网即时结算，自成渝双城经济圈概念提出，区域老龄化的不断深入，两地合作更加紧密，不再局限于各自行政区内的养老保障体系建设，积极探索区域资源整合和养老保障联动发展的新格局，且进程日渐加快。2020年两地政府大力推进养老保险关系的无障碍转移和川渝职业年金的转移接续，协同区域信息系统建设，建立两地社保互认机制，加快长护险互通，开放共享养老服务，建立“养老扶持政策跟随老人”的机制和养老服务补贴异地结算，推动“互联网+养老”模式落地，共享医疗卫生专家库和医改经验，实现成渝地区养老资源多层面共享，区域医疗服务合作和养老产业协作发展，共同为成渝新型养老圈提速赋能。

特征2：区域政策高度扶持，政商市场环境良好，领军养老企业积极进驻。

区域政策高度扶持养老产业发展，以建设补贴为例，相比一线城市，成渝养老产业建设补贴有着范围广、力度大、节奏快等特点，近些年两地针对养老机构的建设补贴均有幅度调整，其中成都对于新建和改造项目的床位建设补贴涨幅达到11000元/张，符合政府要求立即一次性发放。在扶持政策、政商环境、养老潜在需求与供应紧缺的多重作用下，国内知名领军养老品牌相继进驻成渝市场，成为二线城市首选区域，一些成渝本土养老服务企业也迅速连锁化规模扩张，优质的市场环境吸引了大量资本进入，涉及领域有智慧养老、养老地产与旅居养老等，产业收并购方面成渝区域也成为资本积极布局区，医养结合项目倍受关注，当下成渝市场养老产业发展迅速，养老前景广阔。

特征3：区域气候与生态优良，候鸟养老与疗愈康复全国最佳，森林康养标签凸显。

“十四五”规划区域定位高品质生活宜居地，区域气候宜人，自然生态资源丰富，森林覆盖率接近50%，自古流传“少不入川、老不出蜀”，充分说明成渝区域适宜养老生活，并且国家有意引导成渝这一特点，未来成渝区域将打造成为全国养老聚集区。成都自古被称为“天府之国”，地势平坦且气候宜人，重庆有着“山城”与“雾都”美誉，森林资源和地热水资源丰富，区域优质的康养资源吸引了国内大批中老年候鸟度假客群，其主要分为三类，其一是候鸟型，每年春夏去住3—4个月，该类型约占比50％；其二是疗养型，主要是大病初愈后进行疗养康复，该类型占比也在30％左右；其三是城市定居型，除过年过节或单位活动出差外，平时居住，一年要住8—10个月，该类型占比20％；与自然共融的生活方式倍受市场客群认可，成为全国候鸟养老与疗养康复的不二之选。

2、成渝区域重点养老项目特征

成渝区域市场化养老项目以老年公寓和CCRC养老社区为核心，养老公寓多位于城市住区密集区，以刚需照护型老人为主。区域养老资源凸显，2020年养老城市排名，成都位居全国首位，除先天自然资源与气候环境外，医疗水平也居内陆城市最高，拥有以华西医院为代表的近20家三甲医院，因此重点分析养老公寓与CCRC养老社区两类产品。基于CRIC康养产业数据库典型项目监测统计，养老公寓项目数量达129个，CCRC养老社区项目数量9个（医养结合且具备候鸟养老功能），政府投资运营项目暂不做市场特征梳理。

（1）养老公寓产品特征

1）收费模式：数量多、体量小、以押金+养老月费制为主导，会员制为辅。

成渝区域养老公寓产品数量较多，市区内项目以物业改造或存量资产打造为主，体量小多集中在1万㎡以下，新建项目多集中在1-3万㎡之间。收费模式以押金+养老月费制为主导，以养老会员制为辅。入门押金集中在1-3万元，月费集中在7000元/月/床以下，以龙湖椿山万树梵城颐养公寓为例，押金3万，月费根据户型不同在2900-5300元/月/床；养老会员制收费模式较少，以椿萱茂重庆回兴老年公寓为例，押金88万，3年全额可退，另外收取房间使用费2900-3500元/月不等。

2）客户特点：护理需求凸显，以年龄集中在70-85岁缺乏自理能力的高知高干老人为主。

区域养老公寓以护理需求老人为主，年龄集中在70-85岁，高知高干长者居多，以当地常住老人为主，大部分老人由于患有慢性疾病或肢体残障，缺乏自理能力，且子女不能长期陪护在老人身边，需要专业的养老护理或照顾需求被送入。如重庆合展天池老年护理中心，主力接收70岁以上失能老人。客户关注项目适老化产品设计、配套设施以及医疗护理服务等内容，特别是项目区位，需要方便子女探望。

3）产品户型：以走廊式公寓和高层单元式公寓为主，25-40㎡双人间为主力户型。

区域老年公寓以走廊式公寓和高层单元式公寓为主，户型尺度普遍较小，以25-40㎡双人间为主力，占比可达70%以上。如椿萱茂重庆回兴老年公寓，双人间面积32㎡。万科幸福家养老公寓，双人间面积在40㎡，户型趋小化设计明显，随着品牌企业进驻，适老化设计成本上涨趋势明显，集中在2500-3000元/㎡之间，关注老人居住舒适度。

（2）CCRC养老社区产品特征

1）收费模式：四种收费模式并存，月费制、会员制、保险型与产权销售型。

成渝区域CCRC养老社区相较于其他区域数量较少，处在发展初期，项目多位于城市远郊区域，基于项目定位匹配不同档次的休闲娱乐、保健养生、养老护理与候鸟度假等功能，其收费模式主要涉及四种：其一为市场最多的押金+养老月费制，以椿萱茂珉湾长者社区为例，入门押金在5万元，月度费用以床位费为主，根据户型不同在2500-7800元/月/床之间；其二养老会员制+房间使用费，以太保家园成都国际颐养社区为例，会员与房间使用费根据户型面积不同分别为50-200万之间与2700-17200元/月/间；其三为养老保险制+房间使用费，以泰康之家蜀园为例，保险保额200万元以上具备入住资格，还需缴纳20万入门押金，与根据户型不同缴纳8000-24000元/月的房间使用费；其四为产权销售型，与市场上大部分康养旅居项目一样，以养老养生、康复护理、休闲娱乐等功能为亮点，对项目住宅部分进行销售。以成都锦瑭为例，由中国人寿与万科合力打造，配有康复医院，特色功能全部围绕养老展开，售价11000元/㎡。

2）客户特点：地缘性客群占比70%，省外客源30%（以季节性候鸟式休闲客户为主）。

成渝区域CCRC养老社区的老人活跃度较高，活力老人占比可达80%。客户来源的地缘性特征明显，城市市区及项目周边养老客群占比70%，省外客源占比约30%，基本为季节性候鸟式休闲养老客户，短住3-4个月。入住客户主要关注项目资源环境、气候条件、医疗服务及休闲娱乐设施设备等，有钱、有闲，追求较高生活品质。

3）产品户型：产品多元化与差异化特征明显，产品配置多种多样，面积30-170㎡。

成渝区域CCRC养老社区产品多元化与差异化特征明显，产品配置多种多样，面积跨度较大，区间集中在30-170㎡，房型兼具单人间、双人间、套间、开间、一居室、两居室、三居室等。产品类型相对单一，多数为带有连廊的养老公寓，传统住宅物业相对较少，提供养老床位或养老房间，仅成都天府怡园项目规划有别墅产品。