城市更新蝶变年，江苏试点项目展现成效——城市向“新”生长 幸福“原地升级”

位于南京新街口的石榴新村项目是南京居住类地段更新“先行者”，眼下6栋建筑全面封顶，居民有望2025年回迁。“我在这里住了快40年老房子，没想到还能原地住上新楼房。”在附近租房过渡的常大爷常回去看建设进度，看着新楼一天天建起，幸福感也一天天拉满。

2023年，我省全面推进城市更新。从住区到街区、园区，从基础设施补短板到公共服务提档，各地持续推动城市环境、生态、产业、治理升级。随着一批试点项目展现成效，片区“蝶变焕新”，居民生活“原地升级”。前不久，省级第二批32个城市更新试点项目出炉，将进一步围绕城市更新大课题探索经验。

回眸，各类空间在更新中蝶变

冬日午后暖阳里，无锡市滨湖区稻香片区稻香广场上，常有居民闲坐聊天；穿过毗邻广场的溪南新村，是整治一新的东新河，沿河步道也是居民休闲爱去之处……居民可在“15分钟生活圈”里，方便地购物、看病、娱乐、学习。

稻香片区老旧街坊改善更新项目是我省首批城市更新试点项目，也是住建部完整社区建设试点项目。项目主创设计师陈文杰说，这里是最能体现老无锡“烟火气”的街区之一。为保留这份“烟火气”，更新时以16个老旧小区为核心，将周边街巷、农贸市场、智慧停车、口袋公园、美丽河湖等10余个项目统一规划、统筹实施，打造完整社区，让居民的期盼逐个落地。

这样依托城市更新实现“原地升级”，苏州32号街坊的居民也有切身体验。在“小单元、渐进式、微更新”成片保护模式下，街坊一处处古建老宅被“激活”。盛家浜18号原是街道仓库，现已变为24小时共享空间，为人们提供修理小家电、理发、健康体检等服务，附近居民张琴芳说起街巷现状，连连点赞。

不止居住区、街区，各类城市空间正在更新中发生精彩蝶变。

苏州新虹产业园通过“改造+新建”模式实现更新升级，吸引优质头部企业入驻，打造了苏州工业园区第一个产业用地更新“亿元产业园”。当下，占地面积约2.55万平方米的无锡湖滨工业园，以两组8层大厂房和一栋20层现代化配套用房替代一二层的老厂房，实现“工业上楼”。无锡蠡园开发区经济发展局局长杨寅旭说，“‘工业上楼’后，配合区里的产业引导，招引企业也升级换代。”该项目计划打造中韩集成电路产业园，预计达效后可新增年产值30亿元以上。

这一年，城市更新在各地“多点开花”。我省大力推进建筑安全隐患消除、老旧住区宜居改善、低效产业用地活力提升等重点工程，深入探索具有江苏特色的城市更新实施路径。各地聚焦群众急难愁盼问题，在针对性解决“城市病”问题、推动空间品质活力提升等方面取得显著成效。据省住房和城乡建设厅统计，今年全省基本改造18.85万套棚户区、基本建成11.74万套保障性租赁住房。到2023年底，江苏将累计改造老旧小区约1.4万个，惠及居民约500万户。

纵览，在破题中探路城市更新

城市更新激活城市多个“细胞单元”、焕发动能，离不开全省上下的勇于探索、开拓创新。

破题前行，是贯穿全年的主题。面对产权复杂、消防验收难满足现行标准、资金压力大等难点堵点，我省积极探索“破解之钥”，面上统筹、点上开花齐头并进。

围绕城市更新“是什么”“做什么”“怎么做”等关键问题，我省在全国率先制定“城市更新行动指引”，全过程、全方位指导一线工作实操。

南京、苏州于2021年11月成为全国第一批城市更新试点城市。两市加强顶层设计，初步形成城市更新体制机制和政策体系，一大批各具特色的优秀项目接连涌现，有6条探索经验入选住建部城市更新行动可复制经验做法清单向全国推广。

南京先后公布3批42个市级城市更新试点项目，其中居住类地段更新项目占比近半。这种更新类型与市民群众关系最为密切，产权关系复杂、更新难度高。为此，南京发布了《开展居住类地段城市更新的指导意见》及实施细则，着力破解居住类地段改造中遇到的土地、资金、不动产登记等方面瓶颈，打通了原权利人自主参与、自下而上有机更新的实施路径。

古建老宅是苏州的一张名片。苏州在工程技术、模板机制等方面大胆突破创新，对古建老宅修缮采取“一宅一方案”，建立“建设工程消防、结构安全设计专家审查”制度，根据建筑特征采取不同的加强措施，保证消防和结构的安全性，破解既有建筑消防审查验收等方面难题，推动古建老宅活化利用。记者从苏州市住建局了解到，目前该市公布的第一批54个市级城市更新项目，已完成18个。

徐州市沛县老大院综合更新项目以划拨形式盘活闲置资产，将原县政府老大院改造为开展商业经营、休闲健身、亲子活动的综合场所，破解了闲置行政办公用地的产权难题；扬州市仁丰里历史文化街区保护更新二期项目通过发放政府奖励资金方式，鼓励入驻主体自带设计方案、自带文化项目、自带投入资金，进行自主改造并运营，引入多元力量参与更新。

观察，还需进一步丰富政策“工具箱”

目前，我省城市更新项目以政府主导为主，正积极探索更加多元的路径。比如，常熟市低效产业提升联合自主更新项目，由一家园区管理平台公司和5家业主企业联合推动自主更新，适度归并盘活低效土地，改造后按各自厂房实际占地面积作为土地权属面积参考、其余作为公摊面积按比例附计，按共用宗地方式登记并分割办理不动产证，实现土地利用效率提升，推进产业转型升级。

省规划设计集团有限公司更新院院长王海勇说，从不同实施主体看，各地更新主要涉及5种模式：政府主导的城市更新、企业主导的城市更新、政企合作的城市更新、产权人与企业合作模式、产权人自发更新，“相信未来会更多引进企业、个人参与其中。”

记者了解到，政策、技术、资金、体制机制等方面堵点与难点，制约着城市更新工作深入推进。现行的法律法规、技术规范难以适用，尤其土地、规划、不动产登记等方面有待突破，日照、消防、绿地率、停车配建等技术标准也需加紧配套完善。目前各地城市更新多为自主探索，要提炼、深化为更系统更全面的指导意见、政策措施，还需革新理念、进一步强化顶层设计。

“江苏主要通过开展试点积累经验、探索路径、形成示范、逐步推广，聚焦实施过程中关键堵点、难点，围绕方式方法、标准体系和政策机制建设，为城市更新行动实施进行有益探索。”省住房和城乡建设厅有关部门负责人表示，他们正联动有关部门，起草关于支持实施城市更新行动的政策措施，不断丰富政策“工具箱”，为各地城市更新制度障碍破局解困。到2025年，将打造一批体现江苏特色、代表江苏水平、在国内可产生示范效应的城市更新试点项目，城市更新政策机制、标准体系、方式方法初步建立，让城市更安全、更宜居、更低碳、更有活力。