新京报：北京市政协委员建议建立住宅定期体检保养机制

10月11日，北京市政协举行专题协商会，市政协委员、党派成员和专家学者就“推进老旧小区改造和核心区平房申请式退租，持续提升首都城市品质”进行建言。

委员建议，在老旧小区改造、拆除重建等住宅建设项目中树立全生命周期建设理念，制订住宅长期维修维护计划，建立定期体检、保养机制，实现住宅长寿化目标。

问题

改造腾退工作中社会资本参与度不高

市政协人口资源环境和建设委员会主任潘安君对“推进老旧小区改造和核心区平房申请式退租，持续提升首都城市品质”监督调研情况进行说明。调研组认为，几年来，北京坚持治理、改造、管理并重，推进全市老旧小区改造，持续推进核心区平房（院落）申请式退租，推动老城平房区保护更新，取得了积极成效，市民群众获得感、幸福感、安全感不断提升。

以老旧小区改造和核心区平房申请式退租为主的居住类更新工作与存量提质相适应，为优化提升首都城市品质提供了实现路径。建立老旧小区改造全生命周期建管一体化机制，推进“双碳”背景下技术实施、运营管理等路径研究，为持续提升首都城市品质提供重要支撑。

同时，推动首都高质量发展，北京要率先实现可持续更新改造。面对资金需求大、改造时间长等诸多现实挑战，还要不断强化顶层设计，构建完善政策框架，夯实政策保障，率先实现政策突破，探索构建可持续实施模式和工作机制。

当前老旧小区改造和核心区平房申请式退租工作存在一些问题，比如改造腾退工作中社会资本参与度不高；腾退与更新利用之间脱节，增大投资成本；存量空间利用方式不够灵活多样；设施与空间提升遭遇技术标准障碍等。老旧小区设计和建设标准与现行新建建筑差异较大，如消防、日照等要求缺乏对老旧小区改造的适用性，如利用老旧小区地下空间资源建设停车设施会受制于现行技术规范，加装电梯会遭遇空间、结构、电力等技术标准障碍。

建议1

鼓励物业作为融资主体参与老旧小区改造

民盟盟员、北京大享空间设计有限公司总经理姜晨建议，北京老旧小区改造在拓展筹资渠道方面需要加大力度，积极探索多元化筹资模式，特别是要鼓励吸引社会资本与金融中介机构参与改造，以缓解财政资金压力，优化老旧小区改造模式。

她建议，鼓励市场化物业机构作为融资主体参与老旧小区改造。基于老旧小区的具体情况，建议政府让渡部分权益，吸引有一定品牌知名度的成熟企业参与运营，与企业共同谋划挖掘小区潜力、片区潜力，明确各方权责；居民因小区物业水平提升，感受到物业服务带来生活便利性提升，物业适当增加捆绑式增收策略，提高自觉付费享受服务的可能性，促进市场化物业接管的可能性。

鼓励居民出资参与老旧小区改造。引导小区居民转变观念，鼓励其由目前的“不出资”到“少出资”，并让居民看到出资后社区安全性、便利性、舒适性的提升效果，增强其对参与出资改造的认可度和获得感。

建议2

住宅定期体检实现住宅长寿化

“目前，普通住宅设计年限是50年，但大量小区在使用运营了10年、20年后，老化、破旧速度很快，面临着投入大量资金进行改造、维修的局面。”市政协委员、北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理钱嘉宏说，全社会没有建立起把住宅作为功能性很强、长期使用的产品的理念，公共部分失管失维现象严重。

她建议，在老旧小区改造、拆除重建等住宅建设项目中树立全生命周期建设理念，实现住宅长寿化。建议制订住宅长期维修维护计划，建立定期体检、保养机制，实现住宅长寿化目标。建议在明确公维基金、住房公积金、基础物业管理费的用途范围基础上，研究房屋保险机制，公维基金续筹补缴制度，解决住宅长期维护保养、维修的成本问题。

推广房屋主体结构与室内装修、设备管线分离的技术体系，实现结构百年安全同时，提高室内改造的多样性，易于维修、维护与装修改造。落实绿色发展要求，避免大拆大建，推进绿色低碳改造、改建模式，提倡新技术新材料应用。

建议3

重视社区适老化改造增设养老服务配送点

“老旧小区改造应重视社区适老化改造。”市政协委员、全球能源互联网发展合作组织经社处处长相均泳在西城区白纸坊街道建功南里社区调研老旧小区改造情况，并通过视频连线进行建言。

他建议，加强城市更新顶层设计。在老旧小区改造规划阶段，充分考虑适老化改造、无障碍环境建设。进一步研究老旧小区加装电梯政策。以科学研究为基础，细化居民权益协调和成本分摊管理办法，提出更容易操作、更方便执行的老旧小区加装电梯政策，切实推动老年友好社区建设。合理布局养老服务配送点。利用疏解腾退空间和低效空间，就近增设养老服务配送点，在空间上整合养老服务需求，提高效率。

建议4

以片区统筹方式推动核心区城市更新

北京市政协常委，北京首都开发控股（集团）有限公司董事、总经理李岩表示，首都功能核心区面临减量、双控的要求，同时核心区存在产权主体多、更新投资规模大、回收周期长、政策供给少的特点，“碎片化”“单兵突击、散兵作战”问题突出，形不成合力、找不到破局点。

他建议，搭建市级平台公司，强化核心区更新工作机制。平台公司工作范围由政府依据城市更新条例授权，遵循“政府主导、企业实施、市场运作”的原则。针对试点片区，在刚性管控领域因势利导；在弹性管理领域鼓励自主创新。

应赋予市级平台盘活核心区存量资产的职能，承接盘活各级国有企业和行政事业单位存量资产的任务，按照专业化、市场化的运作方式，编制片区存量资产更新规划，实施片区一体化更新模式。

以平台公司作为“投建管运”一体化主体，在基础设施、生态环境、老城保护等领域，落地一批补短板、惠民生的“压舱石”项目。依托不同片区专有资源和区位优势，充分释放城市更新主体的主动性，打造一批特色鲜明、底蕴深厚、品质优良、宜居宜业的核心区特色文化街区。

建议5

从街区记忆、人文关怀推进老旧小区改造

市政协委员，北京建筑大学党委副书记、校长张大玉称，当前北京老旧小区改造忽视城市风貌与老城记忆赓续，过于关注改造数量和速度，“压茬推进”工作容易使改造效果千篇一律，居民归属感与获得感不足。另外，低效空间与腾退闲置空间不够灵活多样，难以满足一老一小人口结构，对历史文化优势等把握不足。建议从城市尺度、街区记忆、人文关怀三方面推进老旧小区改造建设。

他建议，挖掘建筑文化和历史故事，实现老旧小区历史传承与文化创新重塑。加快编制街区层面改造专项规划，统筹确立街区集中连片城市更新政策，挖掘当地建筑文化和精神内涵，密切结合老旧建筑与新产业、新需求，提升街区活力，梳理文化再造，实现历史传承与文化创新重塑。

建议面向社区康养与儿童友好城市建设，构建老旧小区全龄友好服务业态。建设文化导向下老旧小区使用者意愿生活功能数据库，预测综合改造业态机会与场景模式，建立面向全龄友好、动态平衡的腾退利用方案。

新京报记者张璐