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全国首个自筹资金翻建项目拿到不动产证 为城市更新提供了思路和样本

来源:央广网 发布时间:2023-11-05
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来源:央广网 时间:2023-11-05

央广网北京11月1日消息(总台记者周益帆 景明)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,近日,全国范围内公开报道的首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目——南京市鼓楼区虎踞北路4号5幢开始发放新房产证。经过整整十年的努力,这幢曾被鉴定为危房的小楼全面重建,业主们住进了新家,也为南京乃至全国的城市更新提供了思路和样本。

原址翻新重建小区难点很多:政策能否支持?如何突破?推倒重建的资金从哪里来?建好后,房产证如何办理?记者对话项目带头人与业主。十年探索积累了哪些经验?

虎踞北路4号5幢建于上世纪50年代,房屋已经破旧不堪(央广网发 受访者供图)

新产权证于近日下发(央广网发 受访者供图)

南京市鼓楼区虎踞北路4号5幢原本是一座建于上世纪50年代的两层小楼,周围被机关、高校、公园环绕,生活十分便利,一些业主在这里住了几十年。67岁的业主李小菠从未想过,十年后的这个秋天,能拿到新房产证。

李小菠说:“过几天我要过生日,我在生日前拿到新房产证,比什么都好。”

2022年5月新房交房(央广网发 受访者供图)

小楼原本为砖木结构,多年来,白蚁啃食、风吹日晒。业主张玉延回忆,下雨时,天花板漏的水常常滴到床上,要等雨停了,才能睡到床上去。2013年左右,受附近工程施工影响,小楼直接开裂了。

张玉延表示:“当时最怕的是失火,哪家电路一旦起火,整个楼瞬间会化为灰烬。当时城西干道有地方施工,施工时产生的震动,让房子也开裂了。大家开始找各个部门反映诉求,我们找过施工单位,人家同意负责,但是要求拿出法律依据。于是按照要求找安全鉴定部门去鉴定,鉴定结果为C级。”

C级危房意味着部分承重结构承载力不能满足正常使用要求。危房消险,通常的解决方法有处理后使用、停止使用及整体拆除等。但是张玉延认为,对于这幢小楼,加固治标不治本,“自拆自建”的念头,从2014年开始萌发。

张玉延介绍:“我们排险的方法有两种,一是加固,二是推倒重建。当时强调要推倒重建,也就是彻底排险。因为加固改造得不到根本改善,险情依然存在,花费也不少。当时推倒重建在全国没有先例,但是找到了某项政策是C级作为推倒重建的依据之一。”

改造前小区内部环境(央广网发 受访者供图)

张玉延先从业主工作做起。“我们是两层楼,此楼有1890平方米,一共有24户,从房产证的角度上看是26本房产证,这样难度会很大,5个产权证属于产权单位,但是产权改制了,单位也换了好几家,我好不容易才找到了这家单位。整个1890平方米的楼,每家还要做工作。”

在此期间,他还往返于各级住建规划部门,2014年,南京市的住建部门批准了虎踞北路4号5幢的翻建。但“自拆自建”没有先例可参照,规划、测绘、审批等每一项工作都要自己跑。

张玉延说:“我比十年前上班还忙,我经常在夜里睡觉时都爬起来写材料。后来南京有市长办公会100号会议纪要,就把虎踞北路4号作为试点,这下好办了,撬动财政资金,就由市里出20%,区里出20%,老百姓出60%。”

2019年,《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》(2019—2021)出台,鼓楼区政府为虎踞北路4号5幢的危房治理项目成立了专班。2020年,张玉延拿到了南京市规划和自然资源局发布的行政许可决定书,此时,距离当初的“大胆设想”已过去六年。

张玉延表示:“有了这个决定书之后才能进入市场,进行国家规定的招投标工作,找施工单位,还要领建筑施工许可证。施工两年,我天天在工地上跟工人在一起搬砖,我想把坏房子变成好房子。”

建设过程也并非一帆风顺,24户人家各有各的诉求,有一些住户希望能往下挖一个地下室,还有一些住户对要交的建设款心存疑虑。张玉延和工作小组再做工作:一方面解释政策,新建的房子要遵循“原址、原面积、原高度”的三原原则,不能随意改扩建;保证这个大前提下,大家一起商量图纸,对各户型进行优化。

张玉延介绍:“过去是砖木结构,现在是框架结构;过去由南面入户,现在是由北面入户,已经完成结构优化。还有就是户型的改变,过去有4户房子全部朝北,现在做到了24户房子的每一户都是2扇窗户朝南。”

张玉延站在新房前拍了合影(央广网发 受访者供图)

2022年5月,新房翻建完成,原本破败的小楼外立面被刷成了清爽的咖色和米色,业主收房后,搬入新家。

张玉延:平整度、垂直、角、线、边做得都不错。

某业主:马上就装修,如此好的环境肯定要装修得漂亮。

房屋2020年开始动工,历时两年完成建设(央广网发 受访者供图)

然而,随着时间的推移,新问题摆到了大家面前:房产证迟迟无法办理。跑通政策的接力棒,从张玉延递到了李小菠的手上。

申领新房产证的过程出现的状况主要集中在几个方面:消防、测绘图以及门牌号。虎踞北路的重建需要遵循“三原”原则,在此限制下无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求。此外,办房产证需要有测绘图表,但有业主不配合入户测量。同时,重建后是否需要重新编排门牌号码也迟迟没有定论。

李小菠说:“我也是通过多次沟通并且报上去,有一天到街道办,街道书记的态度很好,立刻打电话。当时我觉得完全没有希望了,有时候也想放弃,但过了几天,门牌号码的问题就解决了。”

在政策及媒体的推动下,消防和测绘也有了进展。按照2023年7月南京市的新政策,针对“三原”项目,确受条件限制导致无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求的,改造利用单位应当编制消防实施方案,针对薄弱环节进行性能化补偿。就这样,在居民主导、政府推动的合力下,这个“自拆自建”项目又历时一年,终于走完了“最后一公里”。

李小菠说:“从开始到正式通知我们,时间不到一个月,全部证照就下来了,速度快得我不敢相信。”

居民主导、政策推动下,这个“自拆自建”的项目正式动工了(央广网发 受访者供图)

不管是张玉延还是李小菠,回想一路走来的这十年,都觉得“过于漫长了”,但如愿住进了新房,特别是为南京乃至全国其他类似小区的改造提供了经验,又让他们觉得十分值得。

张玉延表示:“我们可以把自筹自建的事情作为一味药,让所有人都明白一个道理,江苏南京的北京西路,有这样一个故事,我们要想真正获得好生活,应该积极用好政策。”

虎踞北路4号5幢的项目启动后,鼓楼区峨嵋岭10号、司背后2号等项目的翻新也很快提上日程。南京鼓楼区住房保障和房产局一位工作人员此前向媒体介绍:“危房翻建项目正是借鉴了虎踞北路4号的经验,组织实施加快推进进程,因为有了成功经验,在程序上我们也进行了优化,提高了效率。”

东南大学建筑学院副院长、博士生导师鲍莉认为,老人们十年的坚持,为城市更新探出了一条道路,更宝贵的是为精细化管理提出了更多思考。

鲍莉表示:“十年的坚持和执着,其实是一直在探路,把路都走通了,尤其是一开始建章立制没有很周全。反过来讲,在某种程度上可以促进探索出这样一种机制。除此之外,关于城市更新,无论是自下而上还是自上而下,如何将上下力结合起来,也是要考虑的。因为现在就是政府说我来改,毕竟还有棚改这种项目。另外一种就是像他们这种完全自下而上的,比如意见如何统一,如何能够保障大多数人的利益,法律、管理等方面,要有一整套的办法引导,某种程度上要有一定的约束。”


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