城市更新要坚持留、改、拆并举

本报记者 周雪松

党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重要工作。

第一太平戴维斯在全球城市更新中积累了丰富的经验，自2020年以来在中国参与了超过30个城市更新项目。第一太平戴维斯华北区策略顾问部负责人沈欣然在接受中国经济时报记者采访时表示，从需求来看，目前中国城市要改造更新的地方挺多，有30%左右的地方需要更新。

沈欣然告诉中国经济时报记者，中国正在大力推进城市更新行动，市场也很大，但现在面临的主要问题是账上无法平衡，城市更新资金匮乏、缺口巨大。

沈欣然透露，就连北京、上海这样的一线城市，城市更新项目的经济账都没有办法做到资金平衡，城市更新的难度有多大可想而知。在这种情况下，只能在更大的项目上去平衡。正是由于这样，第一太平戴维斯在城市更新项目上服务的主要是国有企业，后者可以在更大范围统筹资源调度，以平衡资金缺口。

相对于棚户区改造和旧城改造，城市更新是更大的范畴，涉及更广的领域。“棚改模式”和“旧改模式”积累的经验可以借鉴，但能不能利用这样的模式来解决城市更新资金问题？

沈欣然表示，作为城市更新中的一种类型，“棚改”也同样存在资金问题。因为房地产黄金时代已经过去。

沈欣然建议，要搞好城市更新，首先，顶层思路上要转变，要从土地经济和地产开发模式转变为通过更新进行长期可持续“城市运营/经营”的思路。其次，更新模式方面可以多种模式融合，比如基金模式、特许经营模式、公众自筹自建、原拆原建等。此外，在操作层面上，可以重点聚焦核心城市核心区的更新，融入产业、生活，多维度增加收益。

他强调，要想大力推进城市更新，今后相关项目税收、地价不能太高，否则赔本的生意没有企业愿意去做。同时，他建议，不要将土地一级开发的成本纳入二、三级开发，后期要坚持留、改、拆并举，允许通过增加容积率和经营性物业面积来反哺城市更新，促进老旧城区更新改造和活化，建设宜居、韧性、智慧的符合时代发展新需求的美好城市。