三里屯、工体、CBD……透过北京城市更新看超大城市如何减量发展

近年来，作为全国首个减量发展的超大城市，北京市积极开展城市更新行动，对建成区内城市空间形态和城市功能进行持续完善和优化调整。在此背景下，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称朝阳分局）充分发挥朝阳区城市更新项目类型多、潜力足、主体意愿强等优势，助力城市更新行动走深走实，为首都“四个中心”功能建设、区域高质量发展提供重要支撑。

2023年3月《北京市城市更新条例》实施以来，朝阳分局坚持“规划引领、政府统筹、市场运作、多元参与、系统推进”的原则，进一步整合业务链条上下游环节，着力打造全链条协同工作模式。在街区控制性详细规划（以下简称控规）编制阶段，朝阳分局将传统的业务串联传导改变为多部门并联跟踪研究，将业务链条长的特点转变为保障城市更新行动的优势，引导存量街区由散点式单体更新转变至整体式、片区式更新，有力推动城市更新项目落地实施。

控规统筹 整体谋划

三里屯街道位处朝阳区西部，在这个约3平方公里的范围内，不仅有数十个使领馆及多个国际组织和机构驻地，还有太古里、通盈中心等地标性建筑，以及集大型赛事活动、商业、休闲公园等功能为一体的北京工人体育场，其国际交往与商业消费功能突出。作为全市“千亿级规模 CBD×三里屯国际商圈”的重要组成部分，以及朝阳区“一纵一横一核”商业带建设的重要节点，三里屯街道在打造国际一流商圈过程中，面临着规划实施率达92%、存量空间使用效率有待提升等问题。

朝阳区三里屯太古里。

为此，朝阳分局积极开展覆盖三里屯全域的街区控规编制工作，在统筹现有商业、可更新用地等存量空间资源的基础上，研判空间资源供给与经济产出的匹配关系，明确片区发展目标和功能定位，提出“打造战略级商业项目，再造三里屯商业新地标”“构筑主街+后街商业网络格局”等规划策略。同时，建立城市更新项目库，对公共空间改善、商圈品质升级、配套设施补充等各类项目进行一体谋划，精准配置资源要素，高效拓展高品质与年轻化的商业客群，助力“大三里屯商圈”高质量发展。

一体推进 全程服务

推动规划和实施有效衔接，朝阳分局坚持“项目跟着规划走、服务跟着项目走”，一体推进街区控规编制和项目研究工作，通过科学划分近、中、远期城市更新项目，前置指导服务，引导项目采用智慧低碳等设计理念，深化细化实施方案，并将设计成果纳入控规予以保障，为项目提供从规划到落地的全过程服务。

增强建筑的商业属性、提高公共空间环境品质，对于塑造街区整体商业消费氛围至关重要。三里屯街区控规提出，塑造以新东路—工体东路、三里屯路—三里屯南路作为串联三里屯主要商业资源与亮马河、CBD等国际交往功能的廊道，和以工体北路作为串联各重要功能节点的城市活力走廊，引导街道开展公共空间环境品质提升。重点对慢行道路、交通设施、景观环境、夜景亮化装置等进行更新改造，并将三里屯路与亮马河滨水慢行系统相连通，推动沿街商户业态功能、经营方案、店铺设计等焕新发展，让城市回归滨水。同时，落实控规产业规划、城市设计及公共空间策略研究专题专项研究成果，开展工体北路公共空间、商铺店前空间、绿地空间及北京工人体育场的联动升级，推动整体式、片区式城市更新，打造风貌协调有序、生活方式多元的“漫享”活力街区。

优化审批 补齐短板

目前，三里屯片区更新效果初步显现，打造了以“T+MALL”元宇宙商业综合体、太古里商业建筑群、三里屯路漫享街区等为代表的精品商圈，提升了三里屯路、工体北路等的公共空间环境品质。

商业建筑是实现商业消费功能的重要载体。朝阳分局在太古里北区商业楼群更新改造过程中，主动向前一步对接产权主体，提前开展更新方案编制指导与审查，明确“总建筑面积不变，各单体面积相互腾挪、高度不变”的改造原则，运用低风险审批路径推进更新项目顺利实施，落实控规“打造战略级商业项目”的要求，助力引进全球顶尖奢侈品品牌提升商业影响力。

今年2月，太古里北区 N2商业楼率先改造完工，建成特色招牌建筑。3月投用的 N15商业楼，既实现了建筑规模减量，还成为全国首个应用“光储直柔”技术的商业改造项目，其光伏自用率可达100%，提高能源使用效率约5%~10%。其余商业楼正在陆续改造，预计明年投入使用。

三里屯街道作为具有居住功能的存量街区，补齐公共服务设施短板直接关系周边居民的幸福感、获得感。朝阳分局秉承“社区与商圈共生共荣”的理念，与街道、技术团队及责任规划师搭建协作平台，深入开展调查，积极听取相关部门、街道、社区与居民的建议，形成“问题清单”“需求清单”，并以此为依据，对闲置地块开展深入研究，集成规划、实施、审批、供地、确权登记等多个业务领域的合力，从权属界定、确权登记、审批流程、方案设计等各环节进行分析研判，最终形成了“控规定性质，用途需复合，供地走划拨，确权给街道”的思路，将闲置地块打造成为兼具养老、卫生、文体、党群等功能的“城市会客厅”。在此过程中，朝阳分局充分发挥规划和自然资源业务领域全链条协同工作的独特优势，简化并联工作流程，保障项目落地实施，为规划引领闲置地块更新利用探索了可复制、可推广的经验模式。

目前，朝阳分局的全链条协同工作模式在安贞街道等地区也进行了试点。通过控规编制工作统筹片区更新，创新形成“小微拆改单元+综合整治片区”的老旧小区改造方式；系统构建空间格局，推动公共空间进行片区式改造提升；引导产权主体同时开展更新项目谋划，推动闲置资源利用。今年5月，安贞街道油菜花集吸引众多市民游客游览打卡，其所在的安贞拾光主题广场就是“安贞新坊”活力街区公共空间改造提升项目的关键节点。该项目源于朝阳分局在街区控规编制中对安贞街道沿线建筑、公共空间、道路系统的整体谋划。项目预计今年年底建成，届时安贞街道的公共空间绿化面积将由之前的约1.8万平方米增加至近2.3万平方米，把整个街区打造成为慢行通畅、业态多元、底蕴深厚、宜居宜游的无界公园。

城市更新不是简单地大拆大建、拆旧建新，而是通过建成空间迭代带动城市功能完善、交通便捷顺畅、民生服务改善、产业效能提升，体现的是人与城互融共生，连接着历史、当下与未来的情感脉络和人文情怀。相信随着朝阳区城市更新项目深入实施，将进一步推动城市功能聚集发展，激发经济增长新动能，为建设“五宜”朝阳增添“更新”力量。

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来源：《中国自然资源报》

作者：马红杰

图片来源：北京规自委朝阳分局