城市更新的精细化改造与活化实践

本文聚焦于“愚见”项目的城市更新实践，通过对该项目的深入研究和分析，探讨精细化改造和活化策略在城市更新中的应用及其成效，旨在为类似的城市更新项目提供有益的参考和启示。

“愚见”项目是上海市长宁区城市更新中首个全面建成的“由街入巷”项目，也是街区文化建设的成功案例，更是上海市城市微更新的经典样板。

该项目位于愚园路历史风貌保护区，东起常德路，西至长宁路，长2775米的愚园路拥有着百年的历史文化，周边的稀缺花园洋房资源为项目带来了人气，同时也对项目规划布局提出了挑战，在保护历史文脉的同时，实现空间的再生与内容的复兴，成为了“愚见”项目的核心任务。

“螺蛳壳里做道场”的空间改造

深根于特色文化底蕴的老马路，别具匠心的精细化改造是项目成功的核心。“愚见”项目位于上海市愚园路1088弄宏业花园内，由愚园公共市集和原上海医药职工大学（建于20世纪30-80年代的老旧楼宇）多栋教学楼组成，占地近5500㎡。功能定位为文化用地，服务于老城厢的周边居住小区，是区域的邻里中心及整个百年愚园路公共活力带的重要节点之一。项目周边既有独立式花园洋房，也有联列式花园别墅及石库门老式里弄住宅等建筑，是一处有着百年历史的花园住宅区。

按照城市更新的三大方向——向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益，既考虑到老建筑改造与弄堂尺度的匹配性，也尊重这些老式业态的“新生”需求——让它们在一个全新的容器内焕发新的光彩。针对原有建筑密度高、外观老旧，缺乏绿化及开放空间等复杂问题，对项目的建筑立面、内部空间、功能布局等方面进行调整和改造。通过对项目（占地2953㎡）进行改扩建，加固原建筑结构，拆除部分建筑，重新规划公共空间，改变了原建筑风格破旧、空间利用率低与愚园路整体文化氛围格格不入的局限性。运用现代材料和技术，使建筑外观更加美观大方，内部空间更加舒适实用，为社区居民提供了更加便捷和宽敞的公共活动区域，延续了愚园路“新”、“旧”并存的格局。

在项目的设计施工环节中，努力寻求历史风貌保护和人民生活改善的最佳平衡点。在老街区宽度4米的窄道内，规整车辆通路管线、缩短施工周期，减少对周边居民的影响。打破封闭式格局，集约利用有限空间，拆除医职大学校破旧封闭的大门，科学利用稀缺场地资源，聚焦公共景观和公共设施，注重绿色生态和社区文化的融合度，新增景观绿化135㎡、共享绿地100㎡、为市民提供150㎡公共空间及各项便民服务设施，实现开放公共空间约达950㎡，全部向市民免费开放，增强了社区居民的归属感和认同感。焕发历史风貌保护区“弄堂文化”新活力。

因宏业花园北部的9幢联列式假三层花园洋房，是段棋瑞之子段宏业1930年以前置建的房产。为了将建筑风格与整个街区融为一体，通过对原建筑物基础和地上物结构进行加固和改扩建，使建筑面积从原有的4593.92㎡增加到5450.51㎡。同时，运用现代材料和设计手法，对部分墙面用水泥浆拉毛，使建筑外观更加协调统一，与周边环境相得益彰。

“带着镣铐跳舞”的内容复兴

利用好老建筑以及区域内众多带有回忆和历史性的材料、构件、空间，是项目成功的关键。愚园路历史风貌区是上海整体城市空间中综合价值最高，也是问题最多、更新最困难的区域。它拥有百年历史，周边稀缺的花园洋房资源，对项目规划布局造成较大限制，这也是项目得以撬动人气的重要支点。

愚园路的辟筑过程，造就了它多元化的建筑风格。愚园路1018号岐山村是施蛰存先生的旧居，建于1925年至1931年间，系砖木混合结构联体式三层花园住宅，改造修复过程中，保留了罗马柱、老式壁炉、水泥拉毛墙面等历史痕迹，重新改造后，整栋建筑成为集咖啡、艺术、潮流等元素于一体的复合化场景；1934年建成的愚园路1136弄31号，曾是王伯群在沪的私人宅邸，整幢建筑为哥特式城堡风格。花园占地达10亩，巨大的铁门将这幢坐落于弄堂深处的建筑与喧嚣的市井隔绝，豪华气派又颇显神秘。1315弄4号的路易.艾黎故居系木水泥结构三层西式楼房，是市级文物保护单位，通过对故居外立面和内部改造进行修缮和还原后，成为受市民欢迎的“家门口”爱国主义教育基地。这些独特的历史建筑，是跳跃的时代记忆，也是活着的历史印记。它们随着时代的变迁，深厚的文化底蕴在西式建筑林立和千户原住居民的生活中浑然一体，闪耀着别具一格又极具烟火的海派文化特色。

所以，“愚见”项目城市更新工作在巧妙切入和融入这一特色的同时，也恰如其分的注入时代魅力，激发百年文化老街的新活力。提炼历史的印记，点燃时代的特色，联通街区和人文情怀，将流量转化为稳定的“生产力”，将好的场景植入到城市的街巷，新鲜、有趣、友好的主题消费场景，形成持久的流量吸引力。

通过构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉等方式，激发城市空间的活力，引入文化创意产业、艺术展览等元素，为市民提供了丰富的文化体验。

在招商运营上，不是单一打造的商业化购物中心，而是平衡日常的生活烟火气和特色的年轻文创品牌，于细微处见真章，将社区性、便民性作为重要的考量标准。聚焦“上海硅巷”科创街区风向标，吸引数字文创头部企业入驻，耦合百年愚园的文化底蕴，释放经济效应，使街区呈现出多元人群汇集、商住旅功能交叠、商业利益与居民情感交织氛围。

在延展传递空间形制方面，“愚见”项目通过保留历史记忆、提升建筑品质等方式，串联历史文化脉络、烘托文化空间氛围，实现了文化空间的再生与活化。深入挖掘历史文化要素、先锋文化要素和市井文化要素，通过建筑+特色体验项目的方式，将这些文化要素融入到空间改造中，为市民提供了独特的文化体验。

愚园路1088弄推出了愚园公共市集，增强了“愚见”项目的人气和曝光度，随后陆续引入了特色商业。使得项目周边每个店铺都恰到好处地融入了街巷，并创造出有趣的微型公共空间和休憩角落。让人可以直观感受到街巷的氛围，让逛街变得有趣。

然而，特色街区的开发运营也面临着诸多难点。产权复杂、业态和动线难以统一规划、商住矛盾等问题都影响着街区的可持续发展。“愚见”项目采取了多方共治的方式，通过政府、企业、社区等多方合作互动，以“弄堂议事会”的形式，共同推动街区的更新与发展。这种多方共治的模式不仅解决了开发过程中的难题，也为街区的未来发展奠定了坚实的基础。

百年时光的文化烙印犹如一颗颗璀璨珍珠，串联起了历史的足迹和独特的韵味，以别样视角“讲述”着愚园路上老建筑的风华，独自静谧“呈现”着上海近现代史的人文变迁，历史文脉兼顾形势的延续性和创新性，促进了城市的可持续发展，让“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市始终有温度”，吸引更多的年轻人来品读历史、阅读建筑。

综上所述，“愚见”项目作为上海城市更新中的一个典型案例，充分展示了精细化改造与活化实践在城市更新中的重要作用。通过空间改造、外立面改造、运营管理等多方面的综合施策，项目不仅提升了物理空间的品质和活力，也促进了城市文化的传承和发展。同时，多方共治的模式也为特色街区的可持续发展提供了有益的借鉴和启示。

（图片由贺晓艳授权提供）