为什么城市更新的志向越大，目标越要“功利且简单”？

城市更新项目往往因其区位优势、人口密集等特点而备受关注，成为城市发展和商业投资的热门领域。

文|RET睿意德商业地产

在2024年的政府工作报告中，城市更新被明确提出作为城市开发和运营的重点领域，这一提法不仅凸显了城市更新在未来城市发展中的核心地位，也标志着我们正式进入了城市存量运营的新时代。城市更新，一词在近年来频频出现在各类规划和讨论中，它代表着对旧有城市空间的再认识、再开发和再利用，承载着对历史文脉的尊重与未来发展的期待。

城市更新项目往往因其区位优势、人口密集等特点而备受关注，成为城市发展和商业投资的热门领域。

然而，在看到城市更新所蕴含的巨大机遇之余，我们也必须保持清醒的风险意识。与过往地产开发的狂飙快进不同，城市更新项目的成功不仅仅依赖于速度和效率，更需要对潜在风险的深入理解和有效管理。在存量运营时代，每一个城市更新项目都是一场精心策划的长期主义事业，它要求我们在追求发展的同时，更加注重可持续性和风险控制。

当我们站在城市更新的门槛上，既充满期待又怀揣着谨慎，我们需要问自己：真的准备好了吗？在这个存量运营的新时代，我们如何平衡风险与机遇，以确保我们的城市更新项目不仅能够实现短期的经济收益，更能在长远中为城市的可持续发展贡献力量？这是必须深思的问题。

1. 带上导航再上路：愿景与实际之间的目标定位

在城市更新这一炙手可热的领域中，每一处具有独特地理位置、深厚历史底蕴和丰富社区资源的项目都如同一块待雕琢的璞玉，散发着诱人的魅力。然而，经济学家科斯揭示了一个核心原则：资源的有效配置取决于明确的目标导向。这意味着，在被城市更新项目的巨大潜力所吸引的同时，运营团队必须首先具备清晰的战略目标意识与角色定位，否则就如同航行在没有罗盘指引的大海上，第一步就可能踏入最大的风险区域。

城市更新项目不仅仅是一次地理空间的变革，更是一次社会价值和商业价值的重塑。在这一过程中，运营团队必须首先明确自己的目标——这个项目要帮助我们实现什么？是社区的活力重焕，还是商业价值的最大化？或是文化遗产的保护与传承？正如管理学奠基人彼得·德鲁克所强调的，“没有执行的战略，是空谈。”没有清晰的目标，所有的资源投入和努力，最终只会成为方向迷失中的徒劳。

对于城市更新项目而言，运营者在获取项目之初就要有明确的利益指向性目标设定，例如提升资产价值、改善居民生活质量、激活区域经济活力等，并将这些目标量化为可实现的具体指标，如租金收益增长百分比、新增就业数量、文化活动举办频次等。若缺乏这种目标导向，盲目投入只会造成资源的无效利用，“无目标之热情犹如盲人摸象”。

城市更新项目之所以复杂，很大程度上源于其权属的复杂性和参与方的多元性。在这样的背景下，运营团队必须清楚自己的角色定位。我们是运营商，负责项目的日常管理和运作？还是投资商，关注的是项目的资本回报？亦或是投资运营一体，既要关心项目的财务表现，也要深入参与项目的具体运作？正确识别自身的角色有助于厘清责权边界，有效调动各类社会资本，确保决策流程合理有序，资源配置得当。

在城市更新的征途中，目标意识和角色意识是我们的双重指南针。它们指引我们在复杂多变的环境中，保持方向的清晰和决策的准确。“看不清自己的角色，就像读不懂剧本的演员”，这句话形象地描绘了在城市更新项目中明确角色定位的重要性。只有先明白自己在剧中的位置和作用，才能准确把握剧情发展脉络，进而制定出符合角色需求和项目实际的发展策略，从而避免潜在的风险，确保城市更新项目的成功推进和长期稳定运营。

2. 算好名和利：规避城市更新的“账本风险”

在RET睿意德参与的众多城市更新项目实践中，我们常常能发现在项目初期一种看似悖论的现象——众多项目参与者在热衷于谈论城市更新带来的社会效益、文化价值和城市名片效应的同时，却对经济效益的直接探讨显得颇为避讳。“羞于谈钱，勇于谈名”。然而，经济学与管理学理论告诉我们，无论是公共利益还是私人利益，资源配置的有效性是决定项目成功与否的关键。

城市更新作为一项长期且复杂的系统工程，其成本投入往往超过新建项目的投资规模，这要求我们在项目启动阶段就必须深入剖析并明确资金链的构建和盈利模式的设计。按照新制度经济学的观点，资源的配置效率和激励机制紧密相连，一个不明确如何花钱和挣钱的城市更新计划，实质上是对目标设定的模糊不清，也是对激励机制的忽视，这样的风险尤为诡异。

算不好账的城市更新，如同没有航标指引的航行，尽管能够造就一时的风光，却难以确保长远的价值创造。

城市更新不仅是物理空间的重塑，更是生产关系、人口结构和社会资本的重组优化。根据帕累托最优原则（Pareto efficiency），任何有效的城市更新都应当追求多方利益的最大化，包括政府、投资者、居民以及整个城市的长远发展。因此，在先期运作时，我们必须以实事求是的态度坦然面对“钱”的问题，理清收支逻辑，科学规划商业模式，才能合理配置资源，有效地引导业态布局，确保项目的可持续性和盈利能力。

此外，现代管理学强调战略规划与执行控制的重要性，明确商业模型和财务预期有助于实施有效的绩效管理。若缺乏清晰的财务框架和合理的收益预期，城市更新项目容易陷入无序发展，不仅可能导致有限的社会资源浪费，而且无法激发各参与方的积极性和创新力，最终使项目失去生命力和市场竞争力。

所以，城市更新不应仅仅停留在“名”的层面，而是要在尊重城市历史文化和社区情感的基础上，充分结合经济规律，通过精打细算的市场化运作实现经济效益与社会效益的双重提升，这才是避免诡异风险，保障城市更新项目稳健发展的根本之道。

3. 弄清楚谁来决策：城市更新项目机制风控的核心

在城市更新项目的实施过程中，决策机制的有效性和公正性犹如航船上的舵手，直接决定了项目能否顺利穿越复杂的水域。经济学中的代理理论（Agency Theory）强调了委托方和代理方之间的利益关系、信息不对称以及目标一致性的重要性。同样，在城市更新中，各个参与主体间存在着复杂的权属关系和多元的利益诉求，如果决策机制未能合理设置并确保决策权与权益的对等性，将导致资源配置失效和项目运行受阻。

管理学中的决策权分配原则指出，合理的权力结构能够降低组织内部冲突，提高决策效率，并保障各方的积极性和创造性得以有效发挥。具体到城市更新项目，清晰明确的决策机制是项目成功的关键一环，它不仅影响着战略方向的确立、招商策略的制定、成本投入的把控等重大环节，而且对于项目长期运营的稳定性至关重要。

城市更新的具体运作类似于企业，我们可以借鉴企业治理的成功经验。例如，阿里巴巴集团在早期发展阶段就通过“合伙人制度”明确了决策权与股权的关联，实现了核心团队成员在关键决策上的话语权与其承担风险和责任的匹配，这为阿里巴巴持续创新和发展提供了坚实的制度保障。类似的逻辑应用在城市更新项目中，意味着任何一方在享有决策主导权的同时，也必须承担相应的经济风险和社会责任，实现决策权与权益的风险共担和利益共享。

决策权与权益的对等，如同舵手与船只的关系，唯有两者紧密结合，城市更新之舟才能稳健前行。

因此，在城市更新项目运作前期，各参与方应当深度探讨并建立科学的决策机制，厘清每个参与者在决策过程中的角色定位及对应的权益比例，使项目发展既能顺应市场规律，又能尊重社区意愿，以最大程度地规避因决策机制失衡所带来的机制风险。只有这样，才能保证城市更新项目在面临复杂权属挑战时，依然能够按照既定的战略规划稳步向前推进。

结语

城市更新如同一幅宏大且细腻的城市画卷，既需要具备目标意识与角色定位的清晰罗盘，又需直面“羞于谈钱”的诡异风险，更要构建决策权与权益对等的核心机制。在时代浪潮的涌动下，我们已经走过了单纯追求速度和规模的地产开发狂潮，如今步入了一个更加注重内涵挖掘、文化传承与创新融合的时代。

无论是市场调研时摒弃传统思维的局限性，还是面对项目获取阶段的历史遗留问题，抑或是决策机制设置上的精妙布局，每一个环节都构成了城市更新这艘航船航行的方向舵。正如经济学原理所揭示的资源配置效率原则以及管理学中的决策优化理念，一个成功的城市更新项目，必须在充分认识到潜在风险的基础上，通过精准的风险筛选与规避策略来捕捉真正的机遇。

因此，当我们展望未来城市更新的无限可能时，应当铭记：每一处破土动工的尘埃背后，都是深思熟虑的战略规划；每一道注入历史建筑的新鲜血液，都需要我们深入理解并尊重其承载的文化价值；每一次勇敢面对复杂权属关系的挑战，都是为了实现城市空间效益与社会效益的最大化。只有这样，才能确保我们的城市更新项目不落入坑洼，而是真正成为激发城市活力、提升居民福祉、引领社会发展的重要引擎。