城市更新：“适老化”“适儿化”！七部门为老旧小区改造划重点

7月18日，住建部、国家发改委等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（以下简称《通知》），围绕“楼道革命”“环境革命”“一老一小”适老化及适儿化等方面进行改造。就进行老旧小区改造时备受争议的资金问题，业内分析指出可以通过引入社会资本在小区内设立一些盈利性或带有公益性的服务点位，既提供服务，也解决资金问题。

明确三大重点

《通知》明确，要扎实抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”3个重点。对拟改造的城镇老旧小区开展全面体检，找准安全隐患和设施、服务短板，依据体检结果和居民意愿，按照可感知、可量化、可评价的工作标准，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准，切实解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。

在“楼道革命”方面，加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯。重点推进既有建筑节能改造，根据气候区特点，可选择外墙屋面保温隔热改造、更换外窗、增设遮阳等措施。

在“环境革命”方面，全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施、安防、智能信包箱及快件箱、公共卫生、教育、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，统筹推进“国球进社区”活动。大力推进养老、托育、助餐、家政、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施改造建设，丰富社区服务供给。

在“管理革命”方面，结合改造同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

服务“一老一小”

老旧小区大多老年人居多，与之对应的适老化改造也提上了日程。

《通知》指出，要加强“一老一小”等适老化及适儿化改造，积极应对人口老龄化，顺应居民美好生活需要，结合改造因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造，加强老旧小区无障碍环境建设；推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、托育、助餐等社区服务设施，完善老旧小区“一老一小”服务功能。在有条件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建或设置养老服务设施用房。

“老旧小区在服务老年人上还有很多方面可以提升。”家住北京市朝阳区某老旧小区的王先生举了两个例子，在吃饭上，很多老年人的孩子不在身边，做饭、用餐不方便，小区可以考虑建立老年人的“小饭桌”，让老年人有方便吃饭的地方；在用电上，现在很多老旧小区智能电表还不普及，又或者太智能了老人也不会在微信上查看电量或充钱，夏天太热了有时候突然就停电了，建议能否在剩余电量不多时发短信提醒缴费，或是像电话卡一样提供应急额度事后补缴，以免停电带来不便。

此外，加装电梯带来的纠纷也是社会新闻的热门话题。王先生表示，老旧小区楼层大多为五六层，高层住户尤其是家里有老人腿脚不便的，都比较希望加装电梯，但由于会影响低层住户房价所以往往会有低层用户不同意，“也是需要考虑如何解决的问题”。

就老生常谈的“加装电梯难”问题，《通知》指出，对群众有意愿、具备加装条件，但居民暂未形成加装共识的，可结合改造先期完成管线迁改、底坑施工等工作，降低将来条件成熟时加装电梯时的成本。要坚持成熟一个单元、加装一台电梯的思路，统筹推进群众工作、建筑结构安全性评估与验收、电梯产品和施工方案比选、后续运行方案确定等工作，确保加装后电梯运行安全、楼栋结构安全。

关键在资金

“这些政策出发点都是好的，关键是‘钱’由谁来出。”王先生说道。

在王先生看来，老旧小区改造过程中很多问题无法推进的原因都在居民的利益纠纷上。如加装电梯，除了底层用户房价受影响不同意外，有些小区加装的电梯需要刷卡收费，有些人因此又选择走楼梯而不是坐电梯，对电梯后续的维护又带来一定影响；再比如很多老旧小区没有物业，如果能引入物业加以管理小区环境、设施肯定能好很多，但也有业主不愿意出钱，最后都卡在资金环节。“如果能由相关部门在资金上给予部分支持，获许会推进得更快。”

在资金问题上，《通知》鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制。

据了解，《通知》提出的“房屋养老金”的专业名字叫作“物业专项维修资金”，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这项资金的来源各城市略有不同，不过大多来自业主缴纳资金，如根据《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）》规定，全市（除余姚、慈溪外）的专项维修资金交存标准为：总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；总层数在7-11层的房屋每平方米交存104元，若总层数在7-9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元；总层数在12-21层的房屋每平方米交存120元；总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。

在资金大多由业主所出受到争议的背景下，引入多方资本也成为解决的方案之一。北京市社会科学院副研究员王鹏告诉北京商报记者，各个城市老旧小区产权不同，要具体问题具体分析，不过就没有运营方的小区而言，可以通过政府出资、业主出资加引入社会资本解决，如可以引入社会资本在小区中设立一些盈利性的或带有公益性的服务点位，既提供服务，也解决资金问题。

北京商报记者 方彬楠 陆珊珊/文 新华社/图