养老这门生意对物企有多大吸引力？

     随着我国“老龄化”问题的日益加重，养老已经成为一个十分严峻的社会话题。

      国家卫生健康委员会老龄司司长王海东在去年9月的发布会上曾表示，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。

      他同时预计，“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

      目前，我国养老服务已经形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家养老，7%左右的老人依托社区支持养老，3%的老人入住机构养老，居家养老、社区养老成为近年政策关注重点。

      按照计划，“十四五”期间，我国将大力发展社区居家养老服务，不断完善养老服务体系，推进“物业+养老”的服务模式，打通养老服务的“最后一米”。

      但是，物管企业对居家养老和社区养老的服务似乎兴趣不大。根据克而瑞物管监测，上市物企中只有14家布局了社区养老，其中又只有6家提及居家养老、上门服务，占比不足10%。从已布局的企业来看，居家养老业务的开展也主要是依托社区养老、机构养老的延伸服务，进展缓慢。

      根据物企布局社区居家养老的深度，我们选取了绿城服务、长城物业、之平管理、保利物业、远洋服务、银城服务等6家在养老服务方面探索较为靠前的企业作为样本进行拆解，从10大维度、40多个服务内容，看看物业服务企业在社区养老、居家养老领域的布局现状。

      2011年12月，国务院办公厅印发了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》，第一次将社会养老服务体系建设纳入专项规划范围，并对机构养老、社区养老和居家养老三者首次做了区分，自此我国开始建立满足养老需求的全场景服务体系。

      机构养老主要服务于失能、半失能的老人；社区养老主要服务于家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老人；居家养老主要服务于身体状况较好、生活基本能自理的老人。

      三者间最大的区别是服务地点：居家养老是在家庭，社区养老是在附近的社区，机构养老是在养老机构。

      从服务内容丰富度和服务深度来看，机构养老大于社区养老大于居家养老。也就是说，只要能力许可，一家机构可以同时从事机构养老、社区养老和居家养老三类服务。

      社区居家养老作为之后被纳入我国养老服务体系的内容，近几年国家民政部、地方政府不断完善，大力推进其发展，以满足日益增长的老人就近就便养老服务需求。

      作为距离社区最近的服务机构，受政策利好、企业新业务拓展等多方面推动，物业服务企业正成为社区居家养老服务主要提供方之一。

      但实际情况是，目前仅6家上市物企涉足居家养老服务，业务开展主要基于社区养老、机构养老的延伸。

      在居家养老业务具体服务内容的开展上，布局企业普遍根据自身社区养老布局现状选择性提供居家养老服务。但从服务收费情况来看，免费提供是物企主要形式之一，样本企业免费提供的服务共计涉及6类15项，服务内容主要集中在代办、日间照料和精神关爱方面，其中之平管理、绿城服务免费提供的服务内容较多。

      另外，政府购买也是物企开展居家服务的主要方式之一。公开资料显示，之平管理居家养老服务主要就是通过政府购买开展的，企业政府购买居家服务是指对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们提供居家养老服务。

      为什么物企对提供居家养老服务的积极性不高？我们研究发现，大多数老人的需求密度和消费观念并不支持物企的深度参与。

      近日，中国消费者协会发布2022年养老消费调查项目研究报告，报告共调查了10个城市，回收2141份样本。

      报告显示，居家养老服务中多项服务内容需求度较高，其中家政清洁等日常照料服务、餐饮服务、进行社会交往、医疗服务、日间照护服务五项需求占比均在20%以上，需求度较高。

      从老人的需求来看，五项内容中除了医疗服务、日间照护服务两项相对需要专业人士提供外，其余三项内容均相对基础，更偏向于家政的服务范畴。

      家政服务作为一个成熟行业，行业龙头的情况代表行业的发展现状。公开数据显示，截至2020年，天鹅到家在全国目标市场渗透率为8%，在自营29个城市目标市场渗透率为22.3%，无疑已经是家政服务行业的绝对龙头。

      但从企业经营情况来看，2018-2020年企业累计亏损超过18亿元，家政龙头经营困境可见一斑。服务密度、服务质量把控、有效客户的获取是企业亏损的重要原因。

      物业服务企业开展居家养老服务过程中，这部分家政服务覆盖的内容需要与成熟的家政服务企业进行争抢，但物业服务企业在家政服务的质量把控、服务体系、服务人员培训等方面均不具备优势。

      更重要的是，物业服务企业主要服务于自己管理的社区，业务的开展难以形成规模效应，需求密度成为物企难以深度参与的重要原因之一。

      同时，老人对于居家上门服务认知程度浅，对服务质量不信任，老人的上门服务消费观念尚未转变也是物企难以布局的重要原因。

      因此，“物业+养老”的社区养老模式应运而生。

      社区养老形态和机构养老类似，但更接近居民，同时其形态又更容易被老人理解和接受，比起接受收费的居家养老项目，老人对社区养老的接受度更高，因此，社区养老服务成为物企精细化打磨的重点。

      目前有14家上市物企布局社区养老，多家企业已形成明确的产品线、服务的颗粒度也逐步细化。如绿城服务社区养老服务已形成椿天里产品线，打造了 “1+4+13+N”模式，即1个邻里中心，4大功能区域，13个功能模块，360项服务内容。

      在社区养老中，除了托位费、护理费、膳食费等固定费用以外，其他的收费项目也正在被逐步接受。

      公开资料显示，物企布局社区养老主要包含助餐、助洁、助浴、助急、助行、助医、代办、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造等11类服务，其中日间照料、健康护理是社区养老集中布局业务之一。

      市场化收费促进了物企对社区养老服务的探索，但能否规模化复制是物企布局社区养老的决定性因素。长城物业在规模化复制上已先于其他企业跨出尝试的第一步。

      2021年，长城物业对深圳福田区园岭街道内长城花园等7个小区进行调研试点，统计片区内老人数量、空巢老人数量，分析老人服务需求，并针对性制定服务项目。

      服务内容主要为日间照料和护理服务，日间照料收费在2000~3800元/月，持续护理服务收费在5000~20000元/月。

      社区居家养老是大势所趋，这是大家的共识，物企养老探索过程中社区养老排在居家养老之前，长城物业的规模化复制尝试为物企提供的一个不错的范本，但仍需要根据项目老人实际需求确定，大规模复制仍有很长一段路要走，物企探索仍在路上。

      4月24日，上海市民政局等11个部门联合印发的《上海市基本养老服务清单（2023年版）》共明确了8类24个基本养老服务项目。

      其中，社区养老服务类，提供困难老人康复辅具社区租赁服务中明确，政府支持鼓励各街镇依托专业康复辅具租赁服务机构，开展康复辅具社区租赁服务。对符合条件的本市户籍老人，给予租赁服务补贴；租赁《上海市康复辅助器具社区租赁（试点）产品目录》中的产品，给予辅具租赁服务价格50%的补贴（每人每年上限为3000元）。

      越来越多的政策正在路上，在政策的持续加持、物企的持续探索下，我们觉得物业服务企业一定可以走出一条自己的社区居家养老服务之路。