房产“售后返租”竟成非法吸收公众存款 警惕落入非法集资陷阱

近年来，房地产市场销售模式层出不穷。其中，“售后返租”因在一定程度上满足了消费者和投资者的不同需求受到热捧。然而，随着市场变化，“售后返租”模式的问题逐渐暴露，甚至涉嫌非法吸收公众存款。

近日，永仁县人民法院审结了一起非法吸收公众存款罪案件。该案中，房地产公司以“售后返租”、入股分红的方式，变相吸收公众存款，涉案数额巨大，引起广泛关注。

案情 变相吸收存款千余万元

在2013年至2014年期间，未经有关部门批准，楚雄某房地产公司不以真实销售房产为目的，以转让商铺经营权、到期退还保证金或以入股分红为诱饵，通过员工推介、口口相传等方式进行宣传，先后与数十名集资参与人签订《商铺培育履行合同》《内部入股分红协议书》，变相吸收公众存款1108.10万元，数额巨大，其行为构成非法吸收公众存款罪。

判决 房地产公司被罚款25万元 负责人最高获刑11年

法院经审理后，判决被告单位楚雄某房地产公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金25万元。

该公司负责人、被告人谢某、罗某、刘某犯非法吸收公众存款罪，决定执行有期徒刑十一年、九年六个月、七年六个月，分别并处罚金45万元、37万元、30万元。

责令被告单位楚雄某公司向各集资参与人退赔集资款。

本案经上诉，二审维持原判。

释法 “售后返租”存在法律风险

非法吸收公众存款指行为人违反国家法律、法规的规定，在社会上以存款的形式公开吸收公众资金的行为。广义的非法吸收公众存款包含两种情况：行为人不具有吸收存款的主体资格而吸收公众存款，破坏金融秩序；行为人具有吸收存款的主体资格，但其吸收公众存款采用的方法违法。

《中华人民共和国刑法》中没有关于“非法集资罪”的规定，集资诈骗和非法吸收公众存款都是属于非法集资的行为。

在“售后返租”模式中，开发商或其指定运营公司与购房人之间存在两个法律关系：一个是房屋买卖合同关系，另一个是租赁合同关系。然而，一些开发商或运营公司利用购房人对资金的迫切需求，通过夸大租金收益、隐瞒投资风险等方式，诱导购房人购买并非自身需要的商业地产。同时，他们还可能利用这些资金进行高风险投资，一旦资金链断裂，购房人的权益将受到严重损害。

根据《中华人民共和国刑法》的规定，非法吸收公众存款的行为人需承担相应的刑事责任。此外，开发商或其运营公司的行为还可能涉及民事赔偿责任。

《中华人民共和国刑法》第一百七十六条规定，非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。有前两款行为，在提起公诉前积极退赃退赔，减少损害结果发生的，可从轻或减轻处罚。

最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列条件的，除另有规定的外，应认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或变相吸收公众存款”：

未经有关部门依法许可或借用合法经营形式吸收资金；通过网络、媒体、推介会、传单、手机信息等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或给付回报；向社会不特定对象吸收资金。未向社会公开宣传，在亲友或单位内部针对特定对象吸收资金不属非法吸收或变相吸收公众存款。

该解释第二条规定，实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：

不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金的；以代种植（养殖）、租种植（养殖）、联合种植（养殖）等方式非法吸收资金的；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的；不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金的；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金的；不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以网络借贷、投资入股、虚拟币交易等方式非法吸收资金的；以委托理财、融资租赁等方式非法吸收资金的；以提供“养老服务”、投资“养老项目”、销售“老年产品”等方式非法吸收资金的；利用民间“会”“社”等组织非法吸收资金的；其他非法吸收资金的行为。

提醒 如何防范“售后返租”风险

增强法律意识：购房人在购买商业地产时，应充分了解相关法律规定和风险，避免盲目跟风购买。

审慎决策：购房人在决定购买商业地产前，应对开发商或其运营公司的背景、资信等进行深入了解，并充分评估自身的投资能力和风险承受能力。

了解合同条款：购房人在签订房屋买卖合同和租赁合同时，应认真阅读合同条款，确保自身权益得到充分保障。

保持警惕：购房人应保持对开发商或其运营公司的警惕性，一旦发现异常情况，应及时采取措施保护自身权益。

寻求法律帮助：如遇到开发商或其运营公司涉嫌非法吸收公众存款的情况，购房人应积极向有关部门举报，并通过法律途径维护自身权益。

“售后返租”模式作为一种房地产销售模式，在一定程度上满足了市场多元化的需求。然而，在实践中，开发商或其运营公司的违规操作导致该模式存在严重的法律风险。法官希望广大购房人增强法律意识，审慎决策，了解合同条款，保持警惕并积极寻求法律帮助。

本报记者 闵以荣 通讯员 杨蕾