打造养老社区，需要系统化的筹开思维

作者：国寿（天津）养老养生投资有限公司总经理  袁鹏

目前,国内已经掀起了一场建设养老社区的热潮，包括保险公司、地产公司、各类其他投资公司等在内的各类机构都涉猎其中。养老社区作为养老产业中一个领域，融汇了各类养老服务的众多功能与特点，正如每一家机构都宣传的那样，养老社区是为长者们打造了一个更为精彩的生活环境，为他们搭建了释放自我的舞台，并为他们提供了包括医疗保健等服务在内的各类保障与便利。但正是因为养老社区所具备这样功能多元化的复杂性特点，使得打造一个成功养老社区的难度是相当之大，稍微不注意，可能就会一头扎进成堆的误区中，导致项目呈现效果不能尽如人意，严重的甚至直接导致失败。这里仅就养老社区筹开过程中宏观层面需要重视的问题简单谈一谈。

养老社区是多功能性的养老服务综合形态，汇聚包括衣、食、住、行、文、娱、健、医、药、康、养、护等在内的各板块。每一个板块都是需要在筹开时予以足够重视的，因为这是一个系统化工程（当然，如果一些企业仅仅是出于比较着急如就只图开业快、好快速回笼资金的考虑，那么以下这些心得和观点可以不看，可以采取其他方式）。

既然是系统化工程，所以筹开就需要系统化的思维。从宏观层面上讲，有几个关键点需要予以重视：

首先，一个最主要的原则就是，让运营方从选址拿地（或选择拿到拟改建的项目）的最早期开始就介入，贯穿项目市调与策划、投资测算、设计、开发到筹开及运营等全流程。当然这个原则很多时候是一个理论上合乎逻辑的“设想原则”而已，实际上在这个行业领域里更多常见的情况是，在开发阶段都快做完了，仍然还没有确定运营方。这是一个行业普遍现象。究其原因，很多与投资方对于做养老的根本出发点有关系，这里不赘述。但是，不管是出于哪种考虑，为了让最终入住的客户实际体验更好，运营方要尽可能早介入。

其次，既然是系统化工程，那么开业前的所有业务线条，无论是设计（事实上，即便做完建筑设计、室内精装、园林景观的设计总包主要工作，实际设计对于项目不断的过程性完善会持续到项目竣工甚至之后），还是施工，还是运营筹备、市场营销，在全过程都必须能进行动态的交叉统筹协调和反馈，以解决层出不穷的问题，真正打造出精品。所以，项目统筹管理的能力尤其是过程性协调沟通能力是特别重要的，也就是说，能否组建合适的对于全过程而言的核心项目管理团队，选对合适的人（哪怕在前期为了选对人多花点时间，多花些投入）进行合理的足够的授权，并能够真正切实做到“全过程性的”各业务线条的交叉协调沟通以有效地进行项目管理，是成功的核心关键。在美国养老社区业内曾提到，养老社区的筹建细节之多之严谨，仅次于核电站建设，这也就进一步说明了全过程进行有效统筹与协调沟通的项目管理的重要性。

第三，几乎所有企业都在宣传自身养老社区无所不包的全面性,这是可以理解的,笔者在前面也提到了各个板块都要重视，这是策划前期必须有的“加法”，不能有遗漏。但系统化的思考就要求在前期做完“加法”的同时，就需要懂得因地制宜，因势利导，要“划重点”、做“减法”、懂“取舍”，分清主次，从而优化成本结构，明确盈利点与成本中心，突出投入重心。只有这样，才可以避免陷入从开发到经营的一个个成本黑洞。

第四,既然几乎所有企业和专业人士都认为，养老是否能取得成功，硬件固然重要，提供能被客户青睐叫好的高品质服务才是真正的决定因素。那么，提前搭建起高中低多层次、全网络覆盖、培训机制良好、职业规划长效且合理、具备有效进行应急填补的能力、可进行良性持续运转的人力体系或者说是人力供给网络，是重中之重。这方面，对于目前整个养老市场而言，做得较好的不多，或者再严格一些讲，在这一点上做得不错的算是凤毛麟角甚至没有。现阶段虽然没有大量暴露这方面的问题，但养老企业要看清楚，这是因为在市场供应量严重不足情况下，我们的长者客户们或者说他们的家人们还没有花太多精力关注到这个核心问题，但随着市场进一步成熟，它必然成为需要提前解决的影响筹开成败的核心问题之一。

除上述提到的几个关键点外，尚还有很多再细分下来需要注意的地方（比如保险业投资的养老社区，保险的介入是很有讲究的，因为养老服务于主业，是一个特别需要深入分析的问题，目前大都流于片面，处理不好甚至可能导致失误；再比如养老社区有效的组织架构设置，对于任何一个企业，组织架构都是运行成败的关键之一，也是前置条件），这里就不一一罗列了，以后可再分专题阐述。总体而言，对于一个养老社区的筹开，必须要有系统化思维，去通盘地考虑整体项目，业务线条不要失去平衡，越是在早期注意到这一点而去早做考量，越是能够在后期从容不迫地将项目送上正轨，最终取得成功。

本文由重庆养老专业服务商——汇橙养老为您整理，呈现。